Renovatie/Modificatie
Een renovatie of modificatie project begint vaak met het aantrekken van een adviseur of architect, die de nieuwe plannen uitwerkt en dit in een bestek opneemt. Aansluitend vindt onderhandse aanbesteding plaats en wordt de laagste aanbieder geselecteerd en opdracht gegeven. Tijdens de uitvoering stelt de opdrachtgever een opzichter aan die, op kosten van de opdrachtgever, nagaat of de leverancier of aannemer levert wat gevraagd en besteld is.
Deze manier van aanbesteden en opdragen impliceert een verhoogde kans op meerwerk om het werk voor de leverancier alsnog aantrekkelijk te maken. Budgetoverschrijdingen liggen op de loer en het is te verwachten dat de post onvoorzien zo veel mogelijk wordt benut. Daarbij komt de planning vaak in het gedrang, omdat de leverancier niet vanaf het begin betrokken is bij het project en er tijdens de uitvoering zich situaties voordoen die niet voorzien waren, of anders op tekening staan dan in werkelijkheid.
Dat kan anders door vanuit een totaalvisie een haalbaar plan te maken met als doel: een gereviseerde productie installatie met de juiste kwaliteit en betrouwbaarheid of een fraai opgeknapt pand dat past in de wijk of buurt. In plaats van de adviseur of architect zijn gang te laten gaan, wordt vanaf het begin een goede leverancier bij de planvorming betrokken. Die leverancier denkt vanuit zijn praktijkkennis mee over het ontwerp en de mogelijkheden. Daardoor kan hij meteen de meest efficiënte aanpak voorstellen en inplannen.
Praktijkvoorbeeld:
Piet is manager wonen bij een middelgrote corporatie in de Randstad. Hij zit met een hofje van zes woningen die moeilijk te verhuren zijn. De buurt is prima, maar de woningen zijn te klein en verouderd. Piet wikt en weegt. Hij weet ook dat hij dit complex kan aanbieden aan de ondersteunende afdeling ‘De mooie woning’. Hier worden al jarenlang meerdere kleine woningen samengevoegd tot grotere woningen met weliswaar een onrendabele top, maar dat is nu eenmaal zo.
Bij ‘De mooie woning’ werkt Kees als architect. Hij ontwikkelt de mooiste woningen met alles er op en er aan, werkt dit uit in een bestek met tekeningen en zorgt voor de aanbesteding in de markt. Tijdens de bouw zorgt hij ook dat er een opzichter op het werk aanwezig is om te kijken of alles goed gaat, het meer- en minderwerk te bespreken en om te zorgen dat Kees krijgt wat hij gekocht heeft.
Kees gaat aan het werk, werkt er dagen lang aan en maakt een mooi ontwerp. Maar rendabel is het zoals gewoonlijk niet in relatie tot de huur die Piet kan vragen.
Hoe kan het ook anders:
Dit kan anders via ketengericht samenwerken. Hierbij wordt meteen bij de start van een project een aannemer bij het plan betrokken. Zo veel mogelijk aspecten worden in samenhang besproken wat leidt tot een totaalplan. Je kijkt niet alleen naar de bouwkundige aspecten, maar je betrekt ook meteen in het plan wat het gaat kosten en hoe zich dat verhoudt tot de haalbare huur.
Piet vindt het kaartje van voormalige projectleider André en maakt een afspraak. André legt nog eens uit wat ketengericht samenwerken inhoudt: alle facetten van het project zo veel mogelijk in één gestroomlijnde aanpak meenemen door alle benodigde kennis en ervaring binnen het projectteam te bundelen. Het doel van het renovatieproject is: moderne, degelijke en verhuurbare panden en woningen te realiseren. Dat kan als alle partijen vanuit een open houding realistisch en met een gezamenlijk doel voor ogen samenwerken.
Zodra er een plan van aanpak is, wordt er een aannemer geselecteerd. Omdat de aannemer vanaf het begin betrokken is, vanaf schetsontwerp en bij de verdere planvorming, weet hij precies wat er verwacht wordt en wat hij in het veld kan tegen komen. Hierdoor is het niet nodig een opzichter aan te stellen om toezicht te houden en de aannemer te controleren. Er is meer sprake van een bezoek op basis van belangstelling, in plaats van controle en wantrouwen.
De aannemer rapporteert tijdens de uitvoering periodiek over kwaliteit en voortgang. Projectleider André is meer voor de procesbegeleiding en om ervoor te zorgen dat de verhuur tijdig start, zodat er geen sprake is van leegstand. Tijdens oplevering vindt er een overdrachtsinspectie plaats, waarbij het gehele projectteam aanwezig is. Tenslotte evalueren ze gezamenlijk en stellen vast wat er in het vervolg nog beter kan.
Het project het Hofje is van ruim onrendabel via deze aanpak ruim rendabel geworden, zowel door een veel effectievere aanpak als een efficiëntere uitvoering, maar ook door een hoge waardering van de klanten voor het product. De verhuur start tijdig en binnen een maand na oplevering zijn alle woningen verhuurd.